引言

2022年11月，地产政策放开，三支箭齐发改善融资环境，而各地政府也纷纷进一步放松调控政策，杭州、南京开启认房不认贷，而央行也重申房价持续三个月下跌的城市可以自主下调按揭利率下限。与此同时，国家对新冠疫情的管控也开始放松，将新冠病毒感染调整为“乙类乙管”，不再划定高低风险区，不再实行隔离政策，并放开入境限制。

在整体宽松的大氛围下，地产销售高频数据环比有所改善，但是同比仍然整体低于2021和2022年初。因为地产销售的问题，不仅仅关系到地产行业与开发商，还关联金融安全和超额储蓄释放，以及通过地产产业链影响整体经济增速。所以，目前股票、债券、商品期货投资人，都把目光聚焦到地产销售上。而当前观察地产销售边际趋势，一定要关注今年春节的返乡置业行情。

然而，根据实地走访和收集第三方信息，我们发现，经历过3年严格疫情管控后第一个放松年份，返乡置业却并没有迎来预期的高峰。

我们邀请了嵩山论市的专家，为您剖析，为什么今年春节返乡置业热度不高，并为您展望2023年地产销售回暖的节奏。

-　今年返乡置业热度不高的三大原因

主持人：

　　自从去年年底三支箭政策之后，市场普遍对地产行业充满了信心，认为地产行业会在2023年得到修复，从销售回暖开始，企业现金流得到改善，从而扭转行业持续了近两年的信用危机。然而我们发现，备受市场关注的春节行情表现一般，特别是返乡置业热度不高，专家您认为这其中的原因是什么？

其实，今年春节返乡置业热度不高，是有三个重点的原因。

第一，目前地产市场热度分化明显，一二线城市仍然占据优势，而返乡置业的目的地是以三四线城市为主，市场相对不景气，大部分买房者还是首选在工作城市置业。

第二，由于房价增速仍然不高，特别是很多城市的房价呈现出下跌趋势，所以回到家乡的买房者选择了观望的态度，春节期间积极看房，但成交不高。

第三，前期的改善政策，比如按揭利率下调，比如加快按揭到位速度，需要一定时间才能看到宏观上的效果。而各地为迎接返乡置业提供的优惠，比如补贴契税或者每平米200元补贴，并不能逆势提升居民的买房意愿。综合来看，仍然需要把握住地产行业的金融支持、土地成交和人口变动情况，也就是我常说的“金脉、地脉和人脉”。

②丨返乡置业背后的城市分化

-　分化：一二线城市占优，工作地买房成为首选

主持人：

　　那我们一起来具体看下城市分化的情况。由于一二线城市的产业条件好，对年轻劳动人口更有吸引力，这是长久以来的共识，但是我们发现，直到2020年春节疫情尚未大面积扩散的时候，居民的返乡置业意愿还是在增高。那为什么近两年年返乡置业热度在下降？

根据58同城、安居客几天前发布的《2023春节置业意向报告》显示，2023年春节返乡置业热度明显下滑，有69.5%的受访者倾向选择在工作城市购房，有13.4%打算在工作城市的周边城市买房，合计超过8成。而想在家乡（包含家乡的省会/周边城市）购房的人群占比仅17.1%。

在过往几年疫情的大背景下，由于经济整体增速下行，居民的收入预期也不稳定。这时城市之间的分化就会愈发明显，城市背后代表的资源集中也更加突出。

可能很多朋友会说，资源向一二线集中，是近20年来长期的趋势，但是疫情不仅仅加速了资源向大城市的集中，还在一定程度上打击了三四线城市的经济基础。疫情不仅仅改变了经济的增速，也改变了各个行业的商业模式，更加突显了城市基础设施差异带来的生活差异。一线和强二线城市，不仅本身存量资源多，在吸引新增资源和优化资源配置两个方面，也有巨大的优势。同时我们也可以发现，近两年的人口流动，更多呈现出北方省份整体流出，三四线整体流出的状态，也是有类似的原因。

另外，2015-2018年，由于棚改货币化在三四线城市盛行，推动了三四线整体房价上涨和去库存，带来了三四线的繁荣。而2019年开始，三四线楼市景气度就开始下行，所以延迟一段时间后，影响潜在购房者的意愿，也是很正常的。

之前也有投资人跟我讲了一个思路，说是三四线城市的财政更加依赖于土地出让金，所以不可能让房价跌，开发商和个人也不想让房价跌，所以没人想让房价跌，政府有动机去推动楼市繁荣，所以返乡置业一定会被大力支持。对于这个观点，我认为不能简单从动机直接推断结果，毕竟地产市场的变动，不是简单一句“不可能让房价跌”就能控制住的。在城市前景不明，人口流出的背景下，虽然没人想让房价跌，但是为了规避下跌风险，还是会有人愿意低价卖出房子，返乡置业的意愿也逐渐淡化。这也是很多三四线楼市不景气的一个传导链条。

-　观望：看房量大增，但是落地成交不足。产生观望的三大原因

主持人：　　

　　我们发现今年的春节楼市，特别是针对返乡置业购房人群，各地看房量增加很多，但是实际成交落地情况并不好。您觉得为什么今年的返乡置业人群变得更加观望呢？

的确，今年春节的售楼处人流量大增，看房人数也大增，实际成交情况相比于2022年同比仍然是下降的。山东济南周边的售楼处看房量相比去年年末增长明显，烟台的售楼处大年初四就人流涌动。叠加上今年春节有很多刺激和优惠政策，比如返乡置业按每平米几百元提供补贴，比如买新房送全套家电，甚至河南部分楼盘的开发商打出“你买房我还贷”的宣传口号，在未来一年每月补贴3000元月供。

然而，在这些纷纷扰扰的刺激之下，春节期间成交虽然有所恢复，但是仍然是观望情绪占上风。戳这里，了解大自渠解决方案

究其原因，第一，对2023年的楼市仍然缺乏信心，特别是2022年的房价下跌，影响了买房者的预期，也促使他们推迟最终的买房行为。不过这个趋势有好转，年初以来，很多城市的价格已经有所回升，疫情管控的放开也有利于房价的平稳增长。

第二，很多购房者仍然担心烂尾和停工，所以在看盘时候更加倾向于国企楼盘或者现房盘。但是返乡置业的城市，比较缺少全国布局的国企和央企入驻，大部分是本地小国企和民企楼盘，本身交付的说服力有限，同时三四线的很多购房者还是想买现房，所以仍然在观望。

第三，部分乐观的买房者，认为2022年底地产市场逆转，放松政策频出，他们觉得接下来会有更有利的购房条件，比如可以享受更低的按揭利率或者更低的首付比例。经过询问，很多售楼处看房的买房者，甚至都期待两成的首付比例。这一部分的买房者也会选择观望，想等待更好的条件。

-　改善：政策本身加剧城市分化，传导也需要时间

主持人：　　

　　专家，您看去年年底以来，除了三支箭政策支持地产融资，还有很多像杭州、南京这样的强二线城市，开始实际的调控放松，有全面打开限购的趋势。一线城市也有松动迹象，上海五大新城的落户标准不断降低。为什么这么多政策支持，春节返乡置业仍然是热度不高呢？本身政策什么时候会起效果？

首先，各种地产放松政策，其实是更加利好一线城市和强二线城市，因为放松的重点是一二线重点城市，边际上也是一二线重点城市的变化更大。本身一二线城市的资源供给就是很多的，无非是通过调控政策控制了需求，当调控政策发生放松，释放的需求很快会带来市场景气，从而三四线的相对表现也就变差。

其次才是政策的传导问题。三支箭政策主要是利好地产融资，但是我们看到，真正发行地产银行间、交易所债券的公司也就10家左右，甚至很多公司最终没有完成春节前的发行，政策利好的效果还需要再耐心等待。信贷支持政策目前是授信合作多、战略协议多、资金落地少。去年12月的社融数据结合微观调研，我们也发现居民按揭和企业开发贷改善仍然有待发力。上市公司股权融资也主要集中于港股，A股地产公司的定增落地也不能着急。而2022年全国90个重点城市出台接近200条政策，量变为主，核心的推动较少。按揭利率下限下调、首付比例降低会在更多城市出台。

所以，我们对于政策，不能过于纠结一条政策落地情况，不能纠结一条政策何时生效，而是看到什么时候政策形成合力，看什么时候政策在改变市场预期，春节售楼处人流量大增，就是好现象。我们仍然要把握住行业的金脉（地产融资）、地脉（土地成交）和最长期的因素人脉（人口变动）。2022年全国人口下降85万，人口过亿大省山东连续多年高考人数下降，这都是影响行业长期的大问题。

-　销售改善节奏：今年二季度会有明显改善

主持人：　　

　　那专家能否帮我们预测一下，接下来地产销售恢复的节奏呢？楼市何时回暖？

根据我之前文章的预测，楼市会在二季度开始明显改善。

这里重申一下我的逻辑，由于去年四季度的改善政策，仍然是进行时的，会有新的政策出台，旧的政策落地和传导需要时间，再加上疫情管控放松后，病毒的反复和变化，我们预计到了3月以后，整体买房的场景会有很大修复，而居民买房的意愿也会提升，因为整个市场会呈现出较好的走势，从而带动居民预期的改善。银行的信贷发挥作用，也需要大概一季度时间，到时候更多的民企地产公司能够得救，开始恢复拿地和推货节奏，整个市场的供给和需求有所改善，行业的三重压力也得到缓解。

另外，11月的三支箭政策之后，境内地产展期、违约情况明显改善，严格来讲境内没有在之后出现新增的展期、违约主体。如果这个趋势维持到3月之后，市场信心恢复，个体风险出清，就为楼市回暖和房企销售改善提供良好的基础。

非常感谢专家！2023年的春节假期刚刚结束，虽然返乡置业的热度不高，但是更多买房者开始观望，市场情绪已经开始修复。叠加上银行传统的一季度开门红，整个一季度都会有利于地产公司改善信用资质和现金流状况。这对于投资人来说也是一个很好的机会，可以挖掘一些被低估或者错误定价的主体。