1月6号【每周洞察】栏目提出观点：房地产新一轮行情起点，会以北京等一线城市房地产价格（二手房价格）为“风向标”，一线城市房价没涨，全国房价大概率也都不会走出行情。

随着一月房产销售的各项数据出炉，这一观点也得到了印证：

■ 贝壳研究院：2023年1月贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%，这是自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌，同时带动同比跌幅收窄。

■ 诸葛找房数据研究中心：整体来看，1月北上广深房价全部上涨，上海涨势仍然领衔。基本面优异、需求旺盛的一线城市率先回温。

■ 克而瑞：重点监测的11个城市1月二手房成交规模预计达到360万平方米，同、环比分别下降21%和23%，但相较2022年2月春节月成交面积同比上涨29%。

首先解释一下很多读者问到的，为什么二手房价格才是楼市的晴雨表，主要原因有两个：

一是从市场角度来讲，新房市场受政策调控影响的因素比较多，像限跌令、限价令等，不能说是完全的市场化行为，而二手房市场是完全个体化的，价格随行就市，是相对公开的市场；

二是从供应主体来讲，新房市场存在开发商和投机客联合炒作的可能，而相比起来，二手房大多是在散户手里，散户反映出来的房价更大程度上能够反映出市场的真实需求。

洞察君认为，国家为了让房地产行业不要崩盘，出台了很多利好政策，其实最为受益的不是新房市场，而是二手房市场。

从市场反映的情况来看，松绑政策对新房和二手房发挥能量的比例大概在3:7，也就是说，政策作用于新房市场的能量大概只能发挥30%左右，而什么都没有做的二手房持有者，却能从中得到70%的受益。

但是这部分群体大多属于“闷声发大财”，很少看到媒体大肆报道，主要是担心房价波动引起公众负面舆论，从而倒逼政策收紧。

从决策层近期的多次表态就可以看出，整个房地产行业的形式依然非常严峻，甚至刘鹤副总理都站出来讲房地产是重要的支柱产业。

开发商暴雷在某种程度上或许还能接受，一旦整个银行业被拉下水，连带上下游行业和就业率出现大规模滑坡，这样的系统性风险是我们无法承受的。

基于这一背景，2023年房地产行业政策利好大概率也会持续到位，市场也会走出结构性“慢牛”行情，即局部地区市场行情。

不过与以往的牛市行情相比，2023年的“慢牛”更多了一丝无奈的气息。

讲完大的方向和节点，洞察君再大胆预判一下2023年的房价走势：

1.一线城市（北京、上海、广州、深圳、香港）将会率先回暖，此前的预判，随后的1月二手房市场数据得以佐证。

2.15个新一线城市（成都、重庆、杭州、西安、武汉、苏州、郑州、南京、天津、长沙、东莞、宁波、佛山、合肥、青岛）分化行情可能性较大，大部分略微上扬，少部分城市如沈阳、青岛可能变化不大。

3.二线城市在今年之后价格基本能够稳住，虽然相比之前肯定是已经下了一个台阶，少部分有潜力的城市，如珠海、厦门、三亚有可能开启下一轮的周期。

4.绝大多数北部、西部、西南的二线城市、省会城市，包括山东、长三角、大湾区的地级市、东部的三四线城市，房价可能迎来较长的探底过程，随后进入平稳期。

洞察君建议，先观察一线城市成交量，如果这些城市成交量没有波动，其他城市也基本不会出现特殊行情。此外，三四线及以下城市建议自住为主，暂不考虑房价起伏。

深圳共有产权房

要不要上车？

2023年1月17日，深圳住建部门官网发布了4份关于住房保障的征求意见稿，其中最受市场关注的是共有产权房文件。

其实共有产权房制度并非深圳首创，像北京在2017年就率先大面积推行共有产权房，广州也在2020年推出了共有产权房新政，因此市场短期内并不会发生“巨变”。

这里洞察君就市场最关注的几个关于共有产权房问题进行一些客观评析：

重点1：深圳共有产权房有哪些关注点？

1.房产产权：共有产权房是政府和购房人按份额共同购房，购房人产权份额原则上不低于50%，但是按照“整套住房”享有业主权利及承担义务（缴纳全部的物业费）。

2.购房资格：共有产权房要求申请人全部深户，5年以上社保，未拥有住房或过去5年内未转让/离婚分割过住房、未享受过购房优惠政策。

3.户型、价格：共有产权房户型为65平米（3人家庭以下）、85平米（4人家庭），销售价格为市场价的大约50%。

4.房产流转：共有产权房实行封闭流转制度，所谓封闭流转不是不让买卖，而是封闭买卖。分为两种，一是政府回购，二是系统内流转。未满5年只能由政府原价回购，满5年则可以由政府回购，也可以转让给经政府认定的适格者，价钱是买卖双方自由谈判。

5.房产按揭、抵押：共有产权房在购买的时候可以做按揭贷款，但之后不能再抵押，就意味着无法做经营贷，这一点基本斩断了套贷的行为。此外，共有产权房要求不能空置（半年以上）、不能出租、不能做生意。

重点2：深圳共有产权房的政策意图是什么？

必须肯定的是，共有产权房呼应了“房住不炒”的国策。

深圳房价已然高企，刚需购房者很难承受目前的价格，但房价要打下来，难度很大。

于是深圳选择了另辟蹊径，推出“共有产权房”制度，重点解决房子的“使用权”问题，搁置房子的“所有权”问题，淡化房子的金融属性，让大家不要想着通过买房发大财，而是重点解决居住需求，从而避开了“打压房价”这个进退两难的难题。

重点3：深圳共有产权房对市场有多大影响？

对城区商品房的影响：

设想一下深圳未来的土地供应，尤其是住宅用地的供应，如果分出大部分用来建“共有产权房”，那么个人全额产权商品房，尤其中心城区商品房就会更加稀缺，所以核心地段的房价必然上涨。

对购房需求的影响：

必须明确的是，共有产权房的主要对象是刚需群体，此前深圳的高房价抑制了这部分需求，现在相当于政府买单50%，帮助这一群体上车，所以这部分刚性需求会挤占商品房的市场份额。

非刚需购房者，稳妥起见，还是重点关注“改善性住房需求”，就完全不受“保障房政策”影响。

重点4：深圳共有产权房是否值得上车？

洞察君认为，上车共有产权房必须要考虑几个要素：

第一，共有产权房是不是有效供应。深圳如果大规模推出“共有产权房”，一般位置都不太可能是中心城区，而可能是“非中心城区”，那对应的位置、交通、配套设施如何也会是一个问号，所以这方面需要做一个权衡。

第二，共有产权房能否如期交付。最近市场比较火热的青岛城阳城投延期交房，涉及到的正是共有产权房项目，。因此，对选定的项目相关的市政集团和开发商也应有一定的风险管控意识。

第三，共有产权房会不会存在交付质量问题。这两年，随着房地产危机，共有产权房的质量问题也同样严重，比如2021年北京有多达22个共有产权房项目爆发“中水问题”，因此，对对开发商的资质要求也应该重视。

取消“集中供地”制度

绝非空穴来风

近日，网传自然资源部出台《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，被市场解读为取消集中供地。

自然资源部2月3日回应证实：“该文件是自然资源部印发的，对地方住宅用地供应工作进行的指导文件。不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用”。

大致从2022年年中以来，自房地产从“因城施策”再到“一城一策”，地方政府逐渐成为房地产调控政策的主体，同时也面临着来自中央和群众的双重监督，尤其是关于房价的每一个话题都会成为老百姓的舆论爆点，于是地方政府很多政策都不敢大张旗鼓地发布，而是通过一些试探性的手段去观察舆论状况，所以我们可以看到“政策一日游”的现象明显增多。

此次自然资源部的文件发布，大概率也属于此类，先由非官方渠道发出观察舆论状况，后续再做出澄清或者证实的选择，为政策的发布提供缓冲带。

其实这一政策的发布早在2022年就开始有迹可循，回顾2022年22城集中供地来看，计划完成率不足六成。对于2023年土地市场走势，业内人士也普遍预计并不乐观。房地产市场急剧变化下，部分城市开始寻求“退出集中供地”名单：

■ 2022年9月23日，长沙提出调整土地推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新，打响公开取消集中供地第一枪。

■ 2022年10月28日，江西省住建厅发布《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》，提出将持续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。

■ 2023年1月天津首批集中供地仅挂出1宗涉宅用地，这是自2021年2月份集中供地以来的首次。

此次《通知》文件的发布，主要涉及拟出让地块清单公布制度、科学编制供地规模两大重点内容，由此促进宅地供应政策的完善。

■ 拟出让地块清单公布制度

拟出让地块清单公布制度（简称“清单管理”），与“集中供地”相比，有三大明显变化：一是从22个热点城市扩大至全国所有市、县；二是从分批次公告挂牌改为分批次公布拟出让地块清单；三是取消了公告挂牌的次数限制，但同时要求清单内的地块必须在不少于3个月内的拟出让时间段内全部公告挂牌。

“清单管理”制度的出台，不但为拿地企业预留了足够多的研判时间，也提高了拿地时间的灵活性，有利于拿地企业按照自己的开发节奏、资金状况合理安排拿地时机。

■ 科学编制供地规模

对供地规模的调控，之前一般是按住房库存去化周期，根据商品住房库存消化周期，按照“显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标。但商品住房去化周期的统计口径不一，信息公开度又比较地，在实际执行中很难把握。

本次将供地规模的调控指标改为用“已供应未竣工住宅用地面积与近三年平均完成交易量的比值”，这两个数据的公开程度较高，其中已供应未竣工住宅用地面积，会由地方资规部门以季度为单位进行公示，数据的清晰透明有利于实施供地规模的调控。