中房网讯 （苏晓/文）“十四五”时期我国将进入新发展阶段，未来五年，各省市房地产市场要如何发展？随着近期各省市“十四五”规划和2035年远景目标的建议对外公布，答案已逐渐明晰。

  据中房网不完全统计，目前已有北京、上海、广东、河北、天津、江苏、浙江、重庆、四川、海南、湖北、湖南、安徽、江西、辽宁、吉林、山东、黑龙江、贵州、宁夏、陕西、广西、云南等23个省市相继发布了“十四五”规划。整体来看，各地规划与中央步调一致，同时也各有自己的城市特点。

  经中房网梳理，总结了各地“十四五”中的10大房地产关键词，今天和大家一起分享。

  一、房住不炒

  总体而言，各地“十四五”都延续了当前楼市调控中“房住不炒，因城施策”的总基调。

  北京“十四五”指出，坚持“房住不炒”定位，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。

  上海也指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制。

  河北省表示，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；海南省在规划中称，坚持“房住不炒”定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展......

  此外，广东、浙江、江苏、重庆、山东、湖北、安徽、江西、四川、广西、宁夏等地也均明确指出坚持“房住不炒”。

  自2016年底“房住不炒”这一概念在中央经济工作会议被首次提出，就已经成为房地产调控的总基调并贯穿至整个“十三五”期间。

  今年11月初中央公布的“十四五”规划建议中提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。这是中央首次将“房住不炒”写入五年规划，对“十四五”时期的房地产政策定调具有指导意义。未来五年，“房住不炒”仍是各地楼市调控的主基调。

  二、租购并举

  “十三五”期间，房地产调控长效机制中的关键词“租购并举”，在多地的“十四五”中再次被提到。

  北京、广东、陕西、黑龙江、河北、浙江、山东、海南、天津、湖北、安徽、四川、广西、宁夏等14省市也均提及“租购并举”。

  事实上，我国长期以来存在着“重购轻租”的局面，租赁市场的短板，不仅影响了租住群众的获得感，更放大了供需的不平衡。而多地“十四五”重申租购并举，意味着未来仍会满足居民多层次的居住需求。通过稳定购房者的预期，进而稳定房地产市场。

  三、住房租赁

  目前我国的租房人群在2亿人左右，并呈大幅增长态势，住房租赁市场秩序不规范、乱象频发已成为当下的社会性问题。尤其是今年以来长租公寓行业集中“爆雷”，给住房租赁市场带来了极为严重的影响，同时也引起了监管部门的高度重视。

  不少地方的“十四五”规划中明确指出，规范和发展住房租赁市场，完善长租房政策。

  比如，北京提出鼓励存量低效商办项目改造，深入推进集体土地租赁住房试点，持续规范和发展住房租赁市场。上海规划中称，要完善租赁住房政策，增加租赁住房供应。

  山东和江西表示，将大力发展住房租赁市场，完善长租房政策；同时，江西也将探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。

  四、农村集体经营性建设用地入市

  集体建设用地除了建设租赁住房外，多地“十四五”规划中也提到可以入市流转。

  如北京指出，深化农村土地制度改革，稳步推进农村集体经营性建设用地入市，激发农村“三块地”活力。

  海南提出，扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证，统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革。

  江苏表示，依法依规开展集体经营性建设用地入市改革，稳慎推进农村宅基地制度改革。山东亦表示，积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。

  对于农村集体经营性建设用地入市，中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长严金明表示，这是贯彻中央要求，中央政策在具体城市的体现和落地。中央“十四五”规划指出，健全城乡统一的建设用地市场，积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。

  不过，农村集体经营性建设用地入市目前制度上还存在很多空白，如今多地将其写入“十四五”规划，将有利于加快交易平台、机制体制等建设。

  五、保障性住房

  从今年7月开始，多地的调控政策开始出现向无房家庭倾斜，如：新建商品住宅需包含一定比例的保障性房源等。

  而多地在“十四五”规划中也提到：“有效增加保障性住房供给”、“扩大保障性租赁住房供给” 。

  这意味着保障性住房在接下来的房地产市场发展中仍是重要的内容之一。在部分省市的“十四五”规划中，还具体指出了如何有效增加保障性住房的供给。

  北京提出，有序均衡供应住宅用地，加大保障性住房供给；上海、重庆、湖南则从保障房体系建设方面发力；江苏指出，有效增加保障性租赁住房和共有产权住房供给；海南则提出，将加快安居型商品住房、公共租赁住房、市场化租赁住房、人才住房等各类住房建设，从具体住房类型上做出了明确规定。

  六、城市群、都市圈

  已经公布的地方版“十四五”规划中，推动城市群、都市圈建设，促进区域经济发展也成为多数省份要办的大事之一。

  北京提出，推动北京城市副中心和河北雄安新区两翼齐飞，增强与天津、河北联动，构建现代化都市圈，建设以首都为核心的世界级城市群。河北和天津在建议中也都不约而同强调，积极构建京津冀协同发展新格局。

  上海提出，加快建设上海大都市圈，推动长三角各地发展规划协同。江苏表示，推进南京都市圈高质量发展，加快宁镇扬、苏锡常一体化发展，打造苏通、锡常泰等跨江融合发展城市组团。

  而作为中国西部的重要城市，重庆在建议中提到大力发展成渝地区双城经济圈建设。

  广西方面表示，高标准建设南宁都市圈，共建北部湾城市群；陕西指出，加快西安都市圈建设，促进西安与铜川、渭南、商洛等周边城市统筹规划、一体建设、融合发展；贵州称，将打造以贵阳—贵安—安顺都市圈和遵义都市圈为核心的增长极。

  此外，东三省的辽宁、吉林、黑龙江也分别提出加快打造以沈阳、长春、哈尔滨为核心的现代化都市圈。

  七、新型城镇化

  《求是》杂志此前发表的重要文章《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》指出，要完善城市化战略，把人民生命安全和身体健康作为城市发展的基础目标，更好推进以人为核心的城镇化，使城市更健康、更安全、更宜居。

  这一思想在多地“十四五”规划建议中得到充分体现，20余省份几乎都明确“推进以人为核心的城镇化”，并指出将从合理确定城市规模、城市规划建设管理、人口密度、空间结构等方面深入推进。

  目前我国城镇化率已经突破60%，但户籍人口城镇化仅达44.38%。与此同时，常住人口城镇化仍以年均一个百分点的速度提升，说明我国城镇化发展仍蕴涵巨大潜能。

  值得注意的是，浙江省在“十四五”规划中还量化了城镇化的数据指标，即：在十四五时期，浙江省城镇化质量明显提升，常住人口城镇化率达到75%左右。据中商产业研究院数据，2019年末，浙江省各市常住人口城镇化率约为70%。可以预见，未来五年浙江省将为全面提升城镇化发展而努力。

  八、城市更新

  在“推进以人为核心的新型城镇化”的同时，多地“十四五”也重点提到实施城市更新行动。

  北京在规划中明确，实施城市更新行动，制定实施专项行动计划，创新存量空间资源提质增效政策机制。持续推进老旧小区、危旧楼房、棚户区改造，引入社会资本参与。多种形式推进老城平房区申请式腾退和改善。推动老旧厂房、老旧商场、老旧商务楼宇更新改造。加快推进城市更新领域相关立法等。

  广东规划中提到，支持广州深化城市更新，强化宜居环境建设，全面提升城市品质；实施城市更新行动，加强城镇老旧小区改造和完整社区建设，建立高质量城市生态系统。

  山东指出，实施城市更新行动，加强城镇老旧小区改造和社区建设，增强城市防洪排涝能力，合理布局蓝绿空间，完善城市公共服务设施。

  在中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹看来，城市更新是解决城市发展过程中所出现的经济、社会、文化等一系列问题的非常重要的举措和手段。未来中国的城市更新面临着巨大的空间，主要表现在三个方面：一是城市中大量的低效经济空间有待开发和升级；二是老旧小区和基础设施改造的需求大幅度的提升；三是产业更新迭代对城市空间提出了新要求。

  清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波认为，在国内大循环背下，激发城市活力，特别是已建成区域的活力，城市更新是非常重要的手段，是顺应国内大循环新格局的要求。

  九、户籍制度改革

  “十三五”期间，多地取消了农业户口与非农业户口之分，统一登记为居民户口，延续半个多世纪的“农转非”彻底退出历史舞台。同时，户籍制度也逐步放宽。中西部地区除省会城市外，基本实现了落户“零门槛”。东部地区普遍降低了落户条件，部分大城市取消或降低了参加城镇社会保险年限的要求。南京、武汉、成都、郑州、西安等特大城市全面放开了高校和职业院校毕业生、技术工人、留学归国人员等群体落户政策。北上广深等超大城市建立了公开透明的积分落户制度。

  对于即将到来的“十四五”，河北、浙江、山东、安徽、贵州等地的规划建议中也不约而同地表示“深化户籍制度改革”。

  上述五省均提到，深化户籍制度改革，将财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化。

  而吉林除深化户籍制度改革外，还明确提出 “全面取消城镇落户限制，试行经常居住地登记户口制度。”

  十、促进住房消费健康发展

  房地产作为国民经济支柱产业，无论是在投资端还是消费端，均对经济增长起到至关重要的作用。

  面对疫情的冲击和复杂的国际环境，中央提出“推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，而扩大内需、促进消费是“双循环”格局的重要内容。

  在广东、天津、安徽、湖北、湖南、江西、吉林、广西、陕西等地发布的“十四五”文件中均提到要促进全面消费，其中有一条就是“促进住房消费健康发展”。

  房地产市场已经告别了“只涨不跌”的时代，在因城施策大背景下，个别城市房地产市场的差异化将成为常态。而“促进住房消费健康发展”，意味着住房消费需求的提升和消费环境的改善，同时也意味着制约住房消费需求的制度梗阻将可能被打破，这对转型中的房地产行业来说无疑是一大利好。不过，也不可盲目乐观，在“房住不炒”的主基调下，任何投机炒房行为都会受到严厉打压。

  十九大以来，我国经济已经从高速发展逐渐转向高质量发展，房地产行业也不例外。伴随着20多年的高速发展，房地产的供需形势已发生根本改变。在此背景下，各地“十四五”对房地产市场做出的定调和规划，将是实现行业高质量和健康发展的必然要求。