2023年7月10日晚，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知。

  明确“金融16条”中的政策有适用期限的,将适用期限统一延长至2024年12月31日。

  对此，中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，此项政策出台的背景是综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持。

  2022年11月11日，中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（“金融16条”），从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面，明确了16条支持政策。对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了一定的积极作用。

  从目前来看，整体行业融资仍未全面回暖。2023年房企债务到期压力依然较大。

  此次对有关政策适用期限的延长，在一定程度上可以缓解房地产开发企业的资金压力，稳定市场信心和预期，给予处在销售走弱、融资不畅、到期债务压力大背景下的房企喘息之机。

  此次中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知共涉及两条政策内容：

  一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

  二是对于商业银行按照《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

  从这两条政策内容来看，核心还是缓解房地产开发企业的资金压力，减少金融机构对房企贷款的风险担忧。

  首先，在地产销售走弱而房企仍面临较大偿债压力的背景下，延续存量贷款展期支持政策，有助于缓解房企资金压力，给予其喘息之机以待市场企稳，避免房地产信用风险进一步蔓延扩散。

  其次，对贷款期限内不下调风险分类，新发放形成不良的，相关机构和人员予以免责，意在减轻商业银行后顾之忧，鼓励其为“保交楼”提供配套融资。不过从过往实践情况来看，各行对这一免责条款的执行细则不一，加上出于经营效益的考量，商业银行对于高风险低收益的配资行为积极性不高，多数“保交楼”项目在专项借款之外，难以或者只能拿到少量的配套融资。

  2022年11月11日，央行、银保监共同发布“金融16条”的最终目标是引导市场“软着陆”，推动行业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。

  但是从2023年至今的房地产市场来看，整体楼市经历了2-3月的点状复苏后，4-6月再度回落。从百强房企来看，2023年前6月，TOP100房企实现销售操盘金额30620.2亿元，同比微增0.2%，但增幅较前两月有明显回落。其中6月TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增长8.5%，环比增幅处于历年同期的最低水平。同比降低28.1%，并创近5年来最低。

  在6月未迎来预期中的止跌行情的背景下，三季度又将迎来债务到期高峰。

  CRIC数据显示，2023年上半年房企债券到期总规模为3953亿元，而发行规模仅为1686亿元，到期规模高出发行规模134%，这意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。三季度房企仍有1830亿元到期。在这样的背景下，房企资金压力骤起。

  由此可见，此时发布的政策延期在一定程度上可以缓解企业的集中到期压力，更好的保持市场平稳。但需要注意的是，存量贷款展期、调整还款安排等方式仅仅是起到了延缓的作用，企业未来仍需面对债务偿还的问题，若销售市场长期低迷，债务违约现象或仍会出现。

  事实上，自2022年末起，房企融资政策就迎来了转向，纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。进入2023年，1月10日，央行、银保监会召开银行信贷工作座谈会，强调保持房地产融资平稳有序，并实施改善优质房企资产负债表计划。此后多部门也陆续强调，要促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等。

  在这背景下，优质房企及白名单企业保持融资优势。但是从房企融资总量来看，整体行业面融资仍未有全面回暖。

  CRIC数据显示，2023年上半年80家典型房企的融资量为3137.3亿元，同比下降26.3%；其中2023年一季度及二季度的融资规模，环比及同比均呈现继续下滑的趋势。2022年四季度以来虽然政策放松，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资面仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

  在面对市场销售不明朗，融资环境依旧严格的当下，对于房企而言，抓销售促回款，加快项目去化，努力降低费用成本开支，控制各项成本支出，精简瘦身、降本增效仍是关键。

  从此次延长“金融16条”的政策来看，给予房企稳定的金融支持本身释放了较为积极的态度，但对市场本身没有直接的刺激作用。

  当前行业最大的核心问题仍在于市场预期，在于居民对于房地产的长期“看空”以及本身购买力的不足。后续若无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将维持弱复苏主基调。

  总的来看，此次之所以延长“金融16条”的执行期，主要基于几方面现实背景：第一，地产销售不景气，房企“造血”功能修复有限；第二，房企尤其民企融资环境难言明显改善，外部“输血”不畅；第三，房企到期债务压力大，上半年债务违约时有发生，三季度或再迎偿债小高峰。

  我们认为，“金融16条”主要还是从供给端给予房企稳定的金融支持，而要使房地产市场真正回稳、行业重回良性循环轨道，需要供需两端政策协同发力。我们期待未来供需两端政策协同发力，促进房地产市场平稳健康发展。