中房网讯 利率市场化改革迈出实质一步。

  8月16日，国务院常务会议部署运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低、解决“融资难”问题，核心内容包含两点：一是增设LPR5年期以上品种，二是将LPR定价机制确定为“公开市场操作利率加点”。

  第二天即8月17日，央行发布公告称，改革完善市场报价利率(LPR)形成机制，引导银行贷款利率定价从参考贷款基准利率转向贷款市场报价利率（LPR）。

  根据公告，央行将授权全国银行间同业拆借中心于8月20日首次发布新的LPR，并于之后的每月20日（遇节假日顺延）9：30公布贷款市场报价利率。同时，报价行由目前的10家扩大至18家，城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行各占2家。

  自1993年以来，我国持续推进利率市场化改革，利率并轨又被普遍视为利率市场化改革中的“最后一公里”。“LPR新机制的长远意义更加重大。”交通银行首席经济学家连平指出，此轮改革将LPR挂钩MLF操作利率，增强了央行对于信贷市场融资成本的“抓手”，为未来进一步畅通货币政策的利率传导渠道奠定了基础。

  更换定价锚

  实际上，此轮利率改革的核心，在于将LPR与MLF操作利率挂钩，发挥定价作用。同时，现行的存贷款基准利率将逐步淡出定价逻辑。

  早在2013年，国内就已启动LPR报价机制，但由于LPR和贷款基准利率变动几乎同步，LPR在市场中一直形似鸡肋：不能及时反映市场利率变动情况，从未受商业银行认真对待。

  对市场利率来说，相较LPR，存贷款基准利率才是关键。长期以来，存贷款基准利率的重要功能之一就是给出主要金融机构资金价格的两个锚：一个是负债端的定价基准，另一个则是资产端的定价基准。

  但这一次，决定贷款利率的“锚”被松开了。

  据央行相关负责人介绍，改革后各报价行将在公开市场操作利率的基础上加点报价，市场化、灵活性的特征将更加明显。“通过此轮改革，市场以公开市场流动性工具操作利率变化来判定央行‘加减息’的逻辑得到强化，MLF等操作利率的调整也能够释放出更强的政策信号意义。”连平指出，之所以选择锚定1年期MLF操作利率，主要是因为可以与同期限贷款直接匹配，直接反映银行负债端从央行获取流动性的资金成本。

  “挂钩MLF之后，过去的利率定价方式将会改变。”上海财经大学公共政策研究院首席经济学家、中泰证券研究所政策组负责人杨畅表示，改革后，投资者再去关注存贷款基准利率已经没有多大意义，“下一阶段，央行将把精力放在合理优化MLF的形成机制上，进一步形成完善的利率曲线。”

  降低实际利率

  8月9日，央行发布二季度《中国货币政策执行报告》显示，2019年6 月，企业贷款加权平均利率比去年高点下降0.32个百分点；1—6月，新发放普惠型小微企业贷款平均利率 6.82%，较2018年全年平均水平下降0.58个百分点。

  尽管市场利率下行，但7月金融数据仍不尽如人意：7月新增社融规模1.01万亿元，同比减少2103亿元；存量社融增速10.7%，较6月下降0.2个百分点。人民币贷款成社融增长最大拖累，新增人民币贷款1.06万亿元，大幅少增3900亿元，创2018年以来单月最大降幅；企业贷款占比28.1%，较6月的54.8%大幅下滑。

  随着内外部环境愈加复杂，关于降息的呼声四起。一方面，市场希望通过降息提振市场信心；另一方面，由于银行发放贷款时大多仍参照贷款基准利率定价，对市场利率向实体经济传导形成阻碍，实体经济对利率下行的实际感受并不明显。

  “新LPR的发布将会促进实际利率下降。”复旦大学经济学院院长张军指出。

  “变革LPR报价机制，实现贷款利率‘两轨并一轨’，其实就是变相降息。”中泰证券在近期一份研报中明确指出，LPR利率表面上是18家报价行对市场信用风险最低主体的报价利率，但预计央行在开始阶段仍会实施价格指导。

  同时，“新机制下，贷款利率的起点由现在的贷款基准4.3%降为MLF的3.3%，并不意味着贷款利率要整体下移1%。”连平强调，对于资信等级高的大企业而言，新的定价方式会给予企业与银行更大的议价空间，“而对中小企业来说，银行对于信用风险的担忧还是决定其融资成本的根本。”

  “对信誉比较好的中小企业而言，新的定价方式会降低融资成本，但对信用记录相对缺乏的小微企业而言，融资成本在短期内不会有太大变化。”珠三角某国有四大行地区负责人指出，利率的最终定价权还是在总行手上，“对小微企业贷款而言，由于信用风险而造成的溢价必然持续存在。”

  房地产贷款难获益

  此次利率并轨，也有部分疑问提出，就是会否造成房贷利率的下降？

  央行公告中指出，LPR利率将由原有1年期限品种扩大至1年期和5年期以上两个期限品种。银行的1年期和5年期以上贷款参照相应期限的LPR定价，1年期以内、1年至5年期贷款利率由银行自主选择参考的期限品种定价。

  而居民房贷大多属于长期限贷款，应采用5年期以上的LPR利率为基准。央行在解读中，也明确指出5年期以上的LPR品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。

  但7月份的高层会议上，再次强调“房住不炒”，并且明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产相关贷款恐怕难以从本次并轨中获益。

  所以看似并轨，但存量贷款仍用基准贷款利率，而且还又多了一轨，意义耐人寻味。

  “在当前房住不炒背景下，1年期LPR利率可能更为市场化，而对5年期以上LPR利率，央行或仍会有所指导。”杨畅解释称，“整体而言，房住不炒的战略定力会延续下去，房地产相关贷款恐难从本次并轨中获益。”

  中泰宏观报告指出，配合对房地产企业融资的管理，本次并轨设计的目的或在于，既部分降息支持实体经济，又部分利率不变抑制资产泡沫。

  部分热点城市房贷利率仍上调

  事实上，房贷利率非但没有下降的预期，反而在二季度以来，部分热点城市房贷利率连续上浮，对购买力市场的调控力度也在不断加大。

  据《经济参考报》报道，从南京多家银行获悉，4月份以来南京各家银行已经连续3次提高了房贷利率。5月初，银行房贷利率从基准利率上浮8%调整到上浮10%；5月底，首套房贷款利率从基准利率上浮10%全部调整到了上浮15%；7月初至今，南京市5家银行将首套房贷款利率从基准上浮15%调整到上浮20%。

  “近期南京市所有的银行都要调整贷款利率，首套从基准上浮15%，调整到上浮20%。”北京银行南京分行一名负责人表示，这是主管部门统一的规定，他们银行的房贷额度已经不够放了，主管部门要求提高利率抑制需求。人行还进行窗口指导，利率达不到要求的一律不批。一些前期签订了合同的卖家，迟迟拿不到贷款，有的等待期甚至超过一个月。“现在银行根本不愁放不出按揭贷款，利率越高，银行获益越大。”一位业内人士称。

  今年楼市率先回暖的苏州，房贷利率在6、7两个月也出现连续上浮。苏州某房产中介经理人表示，7月苏州首套房贷利率，普遍按照基准上浮23%（即6%）执行，此前3、4、5月份保持在基准利率上浮17%-18%，6月上调至基准上浮20%。二套房贷款未还清的客户多数银行要求贷款利率上浮30%（即6.37%）。

  据融360发布的7月份房贷市场报告显示，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。从数据上看，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。苏州地区首套房贷利率为6.03%，环比飙升16BP，一跃成为全国房贷利率水平最高的城市，也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市；大连地区7月涨幅最高，首套房贷利率环比上涨20BP；涨幅排名前五的大连、苏州、杭州、宁波和长沙，均在近一个月内多次上调房贷利率，调整时间集中在月初和月末。

  房贷利率上浮给购房者带来了多大的压力？业内人士给记者算了一笔账：假如某首套房购买者，买入一套总价200万元，首付3成，贷款140万元，贷款年限30年。每月还款额度，在年初基准利率上浮5%时，每月还款7640元，到目前基准利率上浮20%，每月需还款8286元，每月足足多还646元。而还款总额更是多出23.3万元，这也是一笔不小的金额。

  业内人士表示，今年下半年楼市还是坚持“房住不炒”，以稳为主。而近期房地产融资受限、多个银行利率上浮等都是楼市收紧的表现。所以接下来的房贷利率大概率还会继续上调，特别是在部分热点城市。

  持续调控导致房地产市场整体降温，并出现下行态势。全国商品房的销售面积已经连续6个月出现了负增长的态势，虽然跌幅并未出现扩大的趋势，但市场已经有了降温的苗头。2019年1-7月份，商品房销售面积为88783万平方米，同比下降1.30%。