各会员单位：

房地产企业税负率高、土地增值税高，企业节税避税的常规方法已无法应对新形势下的财务风险，是否有更好的方法？土地增值税清算过程中成本如何归集？协会在前期走访部分企业的过程中，了解到企业有这方面的需求，所以才举办本次培训，本次培训邀请到全国著名的中道财税专家团队，依据现行税收政策，结合实际案例分享土地增值税纳税筹划技巧。以便给各会员单位提供土地增值税筹划的新思路、新方法，从而解决土地增值税纳税过程中的痛点和应对方案。

【专家履历介绍】

李舟，全国著名的实战派财税专家。中道咨询机构总经理，财税领域应用体系的研究者与践行者，深耕财税咨询培训领域十余年，对企业的财务管理、纳税筹划有丰富的经验，致力于财务与业务的深度融合。著有《企业纳税战略管理》、《房地产企业纳税战略管理》、《徘徊在风险与收益之间——企业领导者的财税战略思维》等专著。

目前担任多家公司财务、税务顾问和战略顾问，为超过百家公司提供过财税咨询、诊断服务和相关筹划。擅长从财税角度设计企业收购兼并、架构调整、财务战略与商业模式分析。

多年来在全国各地开展财税培训，培训企业高管、财务二万余人，同时累计为上百家集团公司提供财税方面内训。

【课程要点】

一、土地增值税的基本逻辑与思维框架

1、只有房地产公司才是土地增值税纳税主体吗？

2、房地产企业土地增值税清算基本逻辑与思维框架

二、房企土地增值税预交与清算节奏把握

1、房企土地增值税预交争议

2、土地增值税清算条件痛点与应对

3、预交与清算节奏把握与平衡

三、房企土地增值税清算单位痛点与应对

1、如何界定房地产开发项目的范围？

2、分期开发的项目是否需要分期清算？

四、房企土地增值税收入痛点与应对

1、土地增值税收入界定同会计、增值税、所得税处理的差异

2、土地增值税视同销售收入确认争议

3、地下车位收入确认争议

4、关于销售价格认定单独痛点与应对

——分拆价格土增清算如何实施

——关联交易压低价格土增清算如何实施

五、清算中税务机关对收入项目的审核要点

六、房企土地增值税扣除项目痛点与应对

1、土地增值税扣除项目与所得税和会计处理的差异分析

2、土地与开发成本扣除项目确认争议

——出让金票据为母公司票据子公司清算能否扣除

——拆迁补偿费只有收据清算如何处理

——配建廉租房公租房成本能否扣除

——建安高于周边项目成本能否清算中得到认可

——对外租赁的公共配套设施清算扣除有没有风险

——管理费用与开发间接费用如何区分

——营销设施建造费究竟能不能清算中扣除

——土增清算中可以使用哪些成本分摊方法？

——层高系数法是什么？陕西企业能不能使用？

3、利息核算与土地增值税扣除确认争议

——没有利息能不能直接使用10%比例扣除

——民间借贷利息能不能据实扣除

4、费用核算与土地增值税扣除确认争议

5、加计扣除确认争议

6、税金扣除确认争议

——印花税到底能不能据实扣除

——跨越营改增项目的营业税怎么办

七、特殊情况下的土增清算痛点与应对

1、普通住宅的界定与设计

2、投资、划拨与重组中的土增清算优惠与风险

3、100%股权转让究竟要不要缴纳土增

4、转让土地使用权、转让在建项目土增有何区别

5、清算后尾盘销售如何缴税

6、清算后发生后续成本如何处理

7、产业地产土增清算的巨大风险与应对

八、土地增值税清算表格体系解析

九、土地增值税清算前三项准备工作

1、项目土地增值税预清算

2、预清算中的问题罗列与梳理

3、规划与完善项目财税证据链

【组织单位】

宝鸡市房地产业协会 ＆ 中道财税

【培训对象】

开发企业主管领导、财务总监、财务经理、会计等相关财务人员

（每家企业限1-2人）

【培训时间】

2020年9月8月 上午8:30- 12:00 下午2:00 -17:30

【培训地点】

宝鸡市行政中心海棠假日酒店二楼海棠厅会议室

宝鸡市房地产业协会

2020年8月31日